Hypozinsen-Allzeittief: So profitieren Liegenschaftsbesitzer

18.10.2010

Der Abschluss von Hypotheken mit langen Laufzeiten ist im Hinblick auf die Bindung des derzeit tiefen Zinses empfehlenswert. Bild Stephan Bornick

Geldmarkt – Die Wirtschafts- und Euro-Krise beschert den Schweizer Hypothekarnehmern so tiefe Zinsen wie noch nie. Doch das könnte sich wieder ändern.

Fünfjährige Festhypotheken kosten aktuell je nach Anbieter weniger als zwei Prozent, zehnjährige weniger als drei Prozent und dreimonatige Geldmarkt-Hypotheken sogar weniger als ein Prozent. Die relativ fortgeschrittene Erholung der Schweizer Wirtschaft rechtfertigt ein so ungewöhnlich tiefes Zinsniveau nicht mehr. Ohne die Eurokrise dürften die Zinsen heute mindestens einen halben Prozentpunkt höher liegen. Wenn sich die Krise noch fortsetzt oder sich sogar ausweitet, würde dies die Zinsen weiterhin tief halten. Ein Ende der Krise hätte hingegen einen Zinsanstieg zur Folge. Der Anstieg dürfte bei den langen Laufzeiten kräftiger ausfallen und früher eintreten als bei den kurzen. Während sich die Zinsen für kurze Laufzeiten vorwiegend nach dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank richten, orientieren sich jene für lange Laufzeiten an den Obligationenrenditen und damit am freien Markt. Die Banken prognostizieren, dass die Zinssätze für fünfjährige Festhypotheken bis Sommer 2011 um rund 0,9 Prozent steigen.

Die tiefen Zinsen jetzt anbinden

Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich jetzt der Abschluss von langen Laufzeiten von mindestens sieben Jahren für rund die Hälfte der Hypothekarsumme. Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten um fünf Jahre sind nicht ratsam: Es besteht die Gefahr, dass sie genau in einer Hochzinsphase fällig werden. Bei der anderen Hälfte sollte man weiterhin von den Tiefstzinsen am Geldmarkt profitieren. Wer alles auf Geldmarkthypotheken setzt, sollte einen Cap abschliessen, um sich gegen stark steigende Geldmarktzinsen abzusichern. Die Zinsobergrenze sollte aus Kostengründen jedoch nicht zu tief und die Laufzeit nicht bloss auf drei oder fünf Jahre festgelegt werden, weil die Zinsabsicherung in dieser kurzen Laufzeit ihre Wirkung nicht voll entfalten kann. Eine Absicherung für acht Jahre bei einer Zinsobergrenze von vier Prozent beispielsweise kostet heute eine einmalig zu zahlende Prämie von 3,5 Prozent der abzusichernden Hypothekarsumme.
Wer erst in ein paar Monaten eine Hypothek aufnimmt, sollte jetzt den Abschluss einer Terminhypothek prüfen (auch Forward-Hypothek genannt). Das sind Festhypotheken, die erst in einigen Wochen oder Monaten ausbezahlt werden, deren Zinssatz aber bereits heute fixiert wird. Bei den meisten Kreditinstituten kann man den Zins einer Festhypothek bis zu einem Jahr, bei manchen sogar bis zu zwei Jahre im Voraus fixieren.

Vorzeitige Zinsfixierung kann sich lohnen

Eine Terminhypothek ist normalerweise teurer als eine sofort beginnende Festhypothek. Die Kosten einer vorzeitigen Zinsabsicherung hängen von der Vorlaufzeit und der Dauer der zugrunde liegenden Festhypothek ab. Je länger die Vorlaufzeit und je kürzer die Dauer der Festhypothek, desto grösser ist der Zinsunterschied zu einer sofort beginnenden Festhypothek. Terminhypotheken mit Laufzeiten von weniger als fünf Jahren rechnen sich deshalb in den meisten Fällen nicht. Terminhypotheken lohnen sich aufgrund des höheren Zinssatzes zudem nur bei einem tiefen Zinsniveau und dann, wenn die Zinsen stärker steigen, als die Akteure am Kapitalmarkt erwarten. Im März 2002 beispielsweise kostete eine fünfjährige Festhypothek mit Auszahlung im März 2003 3,05 Prozent. Ein Jahr später kostete eine sofort beginnende, fünfjährige Festhypothek 3,13 Prozent, also nur unwesentlich mehr. Anders im Juli 2005: Eine fünfjährige Terminhypothek mit Auszahlung ein Jahr später, also im Juli 2006, kostete damals 3,16 Prozent. Eine sofort beginnende, fünfjährige Festhypothek kostete im Juli 2006 3,7 Prozent. Dank der Terminhypothek konnte man folglich 0,54 Prozent pro Jahr sparen.  Heute ist der Zinssatz für eine fünfjährige Terminhypothek, die in einem Jahr zur Auszahlung kommt, rund 0,35 Prozentpunkte höher als für eine sofort beginnende, fünfjährige Festhypothek. Falls es zutrifft, dass die Zinssätze bis Sommer 2011 wie von den Banken prognostiziert um rund 0,9 Prozent steigen, lohnt sich der Abschluss einer Terminhypothek. Für eine acht- bis zehnjährige Festhypothek mit Laufzeitbeginn in einem Jahr beträgt der Aufpreis gegenüber einer sofort beginnenden Festhypothek mit der gleichen Laufzeit sogar nur rund 0,25 Prozentpunkte.

Von: Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung bei der VZ Vermögens-zentrum AG