Investieren oder amortisieren?

02.11.2011

Der Entscheid, eine Hypothek zu amortisieren oder nicht, kann, muss aber nicht, auf betriebswirtschaftlichen Überlegungen basieren. Bild Contrastwerkstatt 

Viele Eigentümer müssen rechnen und für Jahre kommt eine Abzahlung der Hypothek gar nicht in Frage. Hat man Kapital zu freien Verfügung, zum Beispiel Erspartes, eine Erbschaft oder die Vorsorgegelder, steht man vor der Frage, wie man das Geld - möglichst gewinnbringend – anlegen soll. Die Pensionskasse oder die dritte Säule erweitern? In Fonds, Aktien oder Rohstoffe investieren? Wieso eigentlich nicht die Hypothek amortisieren?

 
Amortisieren ja oder nein

Die Frage der Amortisation sowie der „optimalen“ Hypothek kann nicht allein mit steuerlichem Blick auf den Schuldzinsabzug erfolgen. Wer den Entscheid allein steuertechnisch begründet, macht die Rechnung ohne die Banken. Dazu ein Beispiel: Jemand besitzt ein Haus auf dem eine Hypothek lastet und erhält 200‘000 Franken Vorsorgegelder ausbezahlt. Er fragt sich nun, ob er die Hypothek amortisieren oder in andere Anlagen (z.B. Wertschriften) investieren soll. Um diese Frage beantworten zu können, müssen mindestens die folgenden Werte in Erfahrung gebracht werden: Hypothekarzinssatz, Anlagerendite und Grenzsteuersatz* (siehe Tabelle). Als Beispiel wählen wir zunächst 2,5 % Hypothekarzins, 3 % Rendite und einen Grenzsteuersatz von 30 %. Die finanziellen Auswirkungen lassen sich wie folgt berechnen und vergleichen:

Mit der Amortisation entfallen die jährlichen Schuldzinsenzahlungen von 5‘000 Franken (200‘000 Franken x 2,5 %). Dieser Schuldzins konnte bis anhin steuerlich in Abzug gebracht werden, führte also  mithin zu einer Steuerersparnis von 1‘500 Franken (5‘000 Franken x 30 %). Zieht man diese Steuerersparnis (1‘500 Franken) von den Schuldzinszahlungen (5‘000 Franken) ab, so resultiert der Schuldzins nach Steuern*** von 3‘500 Franken, der die effektive jährliche Belastung des Haushaltbudgets aufgrund der Hypothek darstellt. Diese Last entfällt mit Amortisation der Hypothek entspricht also dem, was man an Auslagen effektiv spart, wenn die Hypothek amortisiert wird.

Wird anstelle der Amortisation der Hypothek in Wertschriften investiert, wird eine jährliche Rendite von 6‘000 Franken (200‘000 Franken x 3 %) erzielt. Dieser Ertrag wird mit 1‘800 Franken (6‘000 Franken x 30 %) besteuert. Es verbleiben 4‘200 Franken nach Abzug der Steuern**. Jetzt muss noch die Schuldzinszahlung in die Rechnung einbezogen werden, denn die Hypothek besteht weiterhin. Von den 4‘200 Franken Wertschriftenertrag nach Steuern ist daher die Belastung des Haushalts aufgrund der Hypothek in der Höhe von 3‘500 Franken in Abzug zu bringen. Es verbleiben 700 Franken im Portemonnaie.

Unter diesen Voraussetzungen rechnet sich die Amortisation der Hypothek nicht, denn der Ertrag ist höher als der Schuldzins.

Die gemachten Berechnungen sind stark vereinfacht. Ausgeblendet ist zum Beispiel, dass eine vorgezogene Amortisation je nach Vertrag kostspielig sein kann oder dass ein Kapitalgewinn bzw. –verlust aus der alternativen Anlage resultieren kann. Wird in risikoreiche Anlagen mit Spekulation auf einen Kapitalgewinn bei tiefer Rendite investiert, könnte sich diese trotz tiefer Rendite anstelle der Amortisation der Hypothek lohnen. Hinzu kommt, dass private Kapitalgewinne (mit Ausnahme der Grundstückgewinne) steuerfrei sind, was zusätzlich verlockt. Nur muss damit gerechnet werden, dass anstelle eines Kapitalgewinns auch eine Preisstagnation oder ein Kapitalverlust anfallen kann. Dann hat man nebst dem erzielten Verlust weder die Hypothek amortisiert noch verbleibt einem eine attraktive Rendite. In den Berechnungen unberücksichtigt bleibt auch die Vermögenssteuer. In Betracht gezogen werden muss auch, dass möglicherweise ein Teil des Kapitals in die Amortisation der Hypothek und eine weiterer Teil in alternative Anlagen investiert werden kann. Dies führt zu einer Mischrechnung und möglicherweise zu einer Risikoverteilung. Um eine umfassende Beratung zu erhalten, empfiehlt es, sich eine Fachperson zu kontaktieren.


Ganzheitliche Betrachtung wichtig


Das oben erwähnte Beispiel zeigt, dass für den wirtschaftlichen Entscheid, eine Hypothek zu amortisieren oder nicht, nicht allein auf die Steuern abgestellt werden kann. Dem Beispiel liegt eine Entscheidung auf betriebswirtschaftlichen Überlegungen zu Grunde. Bei der Frage der Amortisation der Hypothek spielen aber erfahrungsgemäss noch andere Beweggründe eine Rolle. Dazu zählen z.B. Liquiditätsbedürfnisse als Reserve für schlechte Zeiten oder der Wunsch, das Geld zu konsumieren, indem es z.B. für eine schöne Reise ausgegeben wird. Wichtig zu wissen ist, wieviel einem diese Liquidität kostet und dass eine Amortisation der Hypothek unter Umständen auch im heutigen System der Eigenmietwertbesteuerung betriebswirtschaftlich Sinn machen kann, je nach Ausgestaltung des Hypothekarzinssatzes, der Rendite und des Grenzsteuersatzes. Hinzu kommt, dass diese Entscheidungsgrundlagen sich stets ändern können, sodass in ein paar Jahren der Entscheid wieder anders ausfallen kann. Ob zu diesem Zeitpunkt  rasch genug auf die veränderten Verhältnisse reagiert werden kann, ist eine weitere Unsicherheit, die es im Auge zu behalten gilt. Abschliessend ist darauf hinzuweisen, dass für viele Leute auch Umstand, schuldenfrei zu sein, einen sehr hohen Stellenwert hat. Dies völlig unabhängig davon, ob es sich betriebswirtschaftlich rechnet oder eben nicht.

Von: Pavlo Stathakis, Rechtsanwalt beim HEV Schweiz

Tabelle