Mietzinssenkungsbegehren – Möglichkeiten des Vermieters

04.11.2009

Mietzinssenkungsbegehren – Möglichkeiten des Vermieters

 

Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächst­möglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt (Art. 270a OR). Aus dieser Gesetzes­grundlage wird abgeleitet, dass der Mieter bereits bei einer Reduktion des Hypothekarzinses um einen Viertel Prozentpunkt Anspruch auf eine Mietzinssenkung hat. Dieser Anspruch kann vertraglich nicht aufgehoben werden. Seit 1.1.2008 gilt der Referenzzinssatz als Berech­nungs­grundlage (Art. 12a VMWG). Für die Be­rech­nung der Mietzinssenkung gilt nach Art. 13 VMWG: Bei Hypo­the­ka­r­zinssätzen unter 5 Prozent beträgt der Senkungsanspruch 2,91% (für die Erhöhung gilt 3%). Was kann der Vermieter nun unternehmen, wenn der Mieter ein Senkungsbegehren stellt:

 

1. Mietzins senken, unter Verrechnung der übrigen Erhöhungsmöglichkeiten

Wenn der Vermieter dem Senkungsbegehren stattgibt, kann er folgende Erhöhungsgründe ver­rech­nen: Teuerung (40%),  Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung (im Gerichtskreis St. Gallen 10% der Teuerung), wertvermehrende Investitionen und Mietzinsvorbehalte.

 

2. Senkung verweigern wegen ungenügender Nettorendite

Kann der Vermieter nachweisen, dass der Mietzins trotz Kostensenkung ungenügend ist, muss er diesen nicht senken. Auf Begehren des Mieters hat der Vermieter diesem die notwendi­gen Belege für die Nettorenditeberechnung zur Verfügung zu stellen.

Die Nettorendite ist das Verhältnis von Nettoertrag zu Eigen­kapital. Der Nettoertrag berechnet sich, in­dem man von den Nettomietzinseinnahmen Hypothekarzinsen, Betriebs­ko­s­ten (vgl. Ziff. 3) und Unter­halts­­kos­ten (im Durchschnitt von 3-5 Jahren) abrechnet. Das Eigenkapital kann zu 40% der Teuerung angepasst werden. Die zulässige maximale Nettorendite ent­spricht dem variablen Ersthypothekarzinssatz (neu Referenz­zinssatz) zuzüglich 0,5%.

 

3. Senkung verweigern wegen ungenügender Bruttorendite

Das Bundesgericht hat auch die Zulässigkeit der kosten­de­ckenden Bruttorendite als Einwand gegen ein Senkungsbegehren zugelassen (mp 4/97 S. 239). In Einklang mit seiner bisherigen Recht­sprechung bestätigte das Gericht, dass für die Berechnung auf die tat­säch­lichen Kosten des Vermieters abzustellen ist und Schatzungswerte selbst bei feh­len der effektiven Kosten nicht akzeptiert werden. Dies gilt ebenfalls für die Nettorendite.

Die Bruttorendite ist das Verhältnis von Nettoertrag zu Anlagekosten. Für die Berech­­nung der kos­ten­deckenden Bruttorendite ist der kostendeckende Mietzins zu ermitteln und anschliessend ins Verhältnis der Anlagekosten zu setzen. Der kostendeckende Mietzins setzt sich aus Kapitalkosten (Hypothekarzins und Eigenkapitalzins) und Bewirtschaftungskosten zusammen. Letztere bein­hal­ten Betriebs­ko­s­ten, Unterhaltskosten, Abschreibungen und Risikoprämie. Zu den Betriebskosten gehören öffentlichen Abgaben, Versicherungen, Verwaltung und übrige Neben­kos­ten, die nicht auf die Mieter überwälzt werden. Die zulässige maximale Bruttorendite entspricht dem variablen Ersthypothekarzinssatz (neu Referenz­zinssatz) zuzüglich 1-2% für Einfamilienhäuser, 1½-2½% für Eigen­tums­wohnungen und 2-3% für Mehrfamilienhäuser.

 

4. Senkung verweigern wegen Orts- und Quartierüblichkeit

Nach geltender Bundesgerichtspraxis muss der Mietzins auch dann nicht gesenkt werden, wenn der Mietzins nicht der Orts- und Quartierüblichkeit entspricht. Im Anfechtungsfall wäre der Vermieter dafür beweispflichtig. Er muss in einem solchen Fall mindestens 5 Mietobjekte nach­wie­sen können, die in Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand und Bauperiode ver­gleich­bar sind. Aus­ser­dem ist zu prüfen, ob die Vergleichsobjekte bezüglich Hypothe­kar­zins­stand mit dem ent­spre­chen­den Mietobjekt übereinstimmen. Ist dies nicht der Fall, müsste dies kal­ku­la­to­risch aus­ge­glichen werden.

 

 

Von: lic.iur.HSG Cyrill Zumbühl, Rechtsdienst, HEV-Geschäftsstelle St.Gallen