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Raumentwicklung und Wohneigentum: Wo die Liebe beginnt und wo sie aufhört

08.06.2017    

Wohneigentum steht weiterhin hoch im Kurs. Doch anders als vor hundert Jahren müssen die Bauwilligen immer stärker Rücksicht auf den knappen Boden nehmen. Erfolgreich baut heute, wer auf Dichte setzt, Bau- und Nutzungsreserven voll ausschöpft und bei der Grundrissgestaltung an die nächste Wohngeneration denkt.

Schöner wohnen – diesen Traum träumt jede Generation von Neuem. Deshalb ist es nur folgerichtig, dass der dafür nötige Raumbedarf als Grundbedürfnis von Gesellschaft und Wirtschaft festgeschrieben wird. Das Raumplanungsgesetz (RPG) sieht denn auch vor, dass Bund, Kantone und Gemeinden die erforderlichen Bauflächen gewährleisten. Allerdings ist der Boden ein knappes Gut, den viele beanspruchen. Insbesondere sollen auch künftige Generationen ihre Spielräume haben, weshalb wir heute mit dem Boden sorgfältig und intelligent umgehen müssen – im Sinne eines langfristigen Ausgleichs unterschiedlicher Ansprüche.

Ein Ausgleich, der Sinn macht

Denn wie überall setzt die Schweiz auch beim Wohnen nicht auf das Recht des Stärkeren, sondern auf Ausgleich. Es gilt, die verschiedenen Ansprüche an den Raum aufeinander abzustimmen, so will es das RPG. Damit sind nebst dem Wohnen beispielsweise auch die Bedürfnisse der Gesellschaft nach Raum für Arbeit und Freizeit sowie für den Verkehr zu berücksichtigen. Und nicht vergessen werden darf, dass Kultur- und Naturlandschaften erhalten werden sollen.

«Meine Freiheit endet dort, wo die Freiheit des anderen beginnt»: Dieser Grundsatz trifft auch auf den Raum zu, den wir für das Wohnen nutzen. Wer beim Bauen die Interessen anderer übergeht, sollte nicht überrascht sein, wenn Gerichte angerufen werden, das Projekt sich dadurch verzögert oder gar nie zustande kommt.

Die schweizerische Raumplanung hat diese Nutzungskonflikte erkannt und in den letzten Jahrzehnten Strategien entwickelt, um die sich teilweise widersprechenden Bedürfnisse unter einen Hut zu bringen. Zentral dabei ist, dass alle ihre Ansprüche auf die dringend nötigen beschränken:

  • Zentral ist die Abstimmung von Verkehrs- und Siedlungsentwicklung. Sind Quartiere gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen, fragen auch Nicht-Autofahrer/innen vermehrt Wohneigentum nach, was eine entsprechende Wertsteigerung von Immobilien zur Folge hat. Als Nebeneffekt der geringeren Verkehrsbelastung steigt zudem die Wohnqualität.

  • Ein zweites wichtiges Element ist die Siedlungsentwicklung nach innen. Ziel ist nicht Dichte um jeden Preis. Fast überall sind allerdings grosse Bauund Nutzungsreserven vorhanden, die man mit umsichtiger Planung besser nutzen kann. Dabei sollten gerade bei höheren Dichten die Freiräume mit hoher Aufenthaltsqualität mitgeplant werden.

Die Entwicklung von Siedlungen nach innen ist ein wichtiges Instrument, um die Zersiedelung zu bekämpfen. Denn zwar lieben die Schweizerinnen und Schweizer ihr Haus und ihre Ferienwohnung. Wenn es aber der Landschaft allzu arg an den Kragen geht, hört die Liebe der Mehrheit zum Bauen auf. Das hat sich in den letzten Jahren gleich mehrfach an der Urne gezeigt (Volksabstimmung über die RPG-Revision, Abstimmungen zu kantonalen Kulturlandinitiativen). Eine schöne Landschaft für alle ist uns wichtiger als die Freiheit Einzelner, ihr Häuschen im Grünen errichten zu können. Ähnlich verhält es sich mit Zweitwohnungen. Heute gibt es in der Schweiz bereits eine halbe Million davon. Auch hier hat sich die Liebe der Schweizerinnen und Schweizer zum Bauen abgekühlt: Mehr als zwanzig Prozent Zweitwohnungen dürfen es pro Gemeinde nicht mehr sein.

Ein Liebesentzug, der Folgen haben muss

Einige Mitglieder des Hauseigentümerverbands (HEV) dürften sich in den letzten Jahren an diesem Liebesentzug des Souveräns gestossen haben. Dazu gehören jene, die sich den Traum vom Einfamilienhaus erfüllen wollten und dazu eine Parzelle in der Nichtbauzone ins Auge fassten. Allerdings ist die Trennung von Bau- und Nichtbauzone eine Linie, die wir im Grundsatz nicht überschreiten dürfen. Aus Sicht der Raumentwicklung ist das Wohnen und damit auch neues Wohneigentum ausserhalb der Bauzone nur in wenigen Ausnahmefällen erwünscht. So ist beispielsweise die Umnutzung von ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden unter bestimmten Bedingungen möglich. Ich räume ein, dass die Regeln diesbezüglich unübersichtlich geworden sind. Eine Arbeitsgruppe des Bundes ist deshalb daran, die gesetzlichen Bestimmungen zu überarbeiten. Der Bundesrat wird die Botschaft dazu im Rahmen der zweiten Teilrevision des RPG im Herbst verabschieden. Nicht nur ausserhalb, auch innerhalb der Bauzonen gibt es Probleme, die der angestrebten, qualitativ hochwertigen Innenentwicklung zuwiderlaufen: Zu diesen Phänomenen gehört die Hortung von Bauland, was dazu führt, dass unschöne Brachen während Jahren bestehen bleiben. Dies verhindert eine kompakte Siedlungsentwicklung. Bedauerlich ist auch das Desinteresse vieler Gemeinden, wenn es um die Mobilisierung innerer Nutzungsreserven geht. Und schliesslich werden immer wieder sinnvolle Entwicklungen durch Einsprachen blockiert, die weniger aus raumplanerischer Sicht, sondern aus Partikularinteressen erfolgen.

Einfamilienhäuser für die nächste Generation

Aufgrund all dieser Überlegungen werden Sie verstehen, dass ich nur unter Vorbehalten eine Liebeserklärung fürs klassische Einfamilienhaus abgeben kann – allerdings möchte ich es keineswegs als Auslaufmodell bezeichnen. Denn obwohl «ein Häuschen » mehr Raum und Infrastrukturen beansprucht als eine Wohnung, lässt sich so äusserst attraktiv wohnen. In Zukunft sollte man diese Wohnform allerdings raumverträglicher gestalten. Dazu ein paar Zahlen: Laut dem kantonalen Amt für Raumentwicklung und Geoinformation verfügt der Kanton St. Gallen über 60 000 Einfamilienhäuser, wovon in der Hälfte nur eine oder zwei Personen wohnen. Und bei 12 500 dieser Einfamilienhäuser sind die Bewohner/innen über 65 Jahre alt.

Das bedeutet, dass viele dieser Häuser unternutzt sind oder in absehbarer Zeit frei werden. Eine wichtige Aufgabe des HEV für die Zukunft könnte deshalb darin bestehen, Hand zu reichen, um diese Häuser gemäss heutigen Bedürfnissen zu erneuern und auf den Markt zu bringen. Dieses Vorgehen ermöglichte es, dass eine neue Generation den Traum vom Haus im Grünen verwirklichen kann, ohne neu bauen und damit die Ressource Boden zusätzlich in Anspruch nehmen zu müssen.

Maria Lezzi
Direktorin des Bundesamts
für Raumentwicklung ARE

Maria Lezzi
Direktorin des Bundesamtes
für Raumentwicklung ARE

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