• Covid-19: Was sind die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt?

Covid-19: Was sind die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt?

15.09.2020

Welche Auswirkungen hat die COVID-19-Pandemie auf Liegenschaften? Diese Frage haben wir Dominik Matter von Fahrländer Partner gestellt, welcher derzeit im Auftrag des HEV Kanton St.Gallen eine Wohnortstudie erstellt.

Herr Matter: welche kurzfristigen Effekte erwarten Sie aufgrund der COVID-19-Pandemie beim Wohneigentum?
Wer Angst davor hat, seinen Job oder seine Firma zu verlieren, wird sich mit Investitionen zurückhalten, und zuerst abwarten, bevor grössere Engagements eingegangen werden. Fragezeichen hinsichtlich der Dauer und Tiefe der Rezession halten die Unsicherheit hoch. Zudem besteht das Risiko einer zweiten Welle. Demzufolge wird die Nachfrage nach Wohneigentum in den kommenden Monaten entsprechend schwach ausfallen. Eine direkte Wirkung auf die Preise ist aber vorerst kaum zu erwarten, da die Verkäufer ebenfalls abwarten. Gleichzeitig sind die Zinsen nach wie vor tief, und könnten sogar noch weiter sinken. Die Hypothekarzinsen verharren nahe an ihren Rekordtiefs, was Wohneigentum weiterhin attraktiv hält. Rechnen potenzielle Eigentümer hingegen mit sinkenden Zinsen sowie sinkenden Preisen, könnten sich diese zunächst beim Erwerb zurückhalten, was die Nachfrage zusätzlich drücken würde. Preisstützend dürfte hingegen die seit Jahren niedrige Bautätigkeit, insbesondere bei Einfamilienhäusern, wirken. Mit zunehmender Dauer der Krise oder im Falle einer zweiten Welle wird die Wahrscheinlichkeit grösser, dass auch die Verkäufer in Not geraten und allenfalls verkaufen müssen, was entsprechend sinkende Preise bewirken dürfte. Grössere Verwerfungen am Wohneigentumsmarkt werden ausbleiben und der Wohneigentumsmarkt nach der Corona-Krise wieder relativ rasch zum Vorkrisenzustand zurückkehren. Auswirkungen der Corona-Krise dürften sich im Luxussegment bemerkbar machen, wo die Preise aufgrund des Nachfragerückgangs stärker unter Druck geraten dürften.

Mit welchen kurzfristigen Effekten ist wohl bei den Mietwohnungen zu rechnen?
Die Unsicherheit bezüglich der zukünftigen finanziellen Situation wird Mieter dazu bringen, vorsichtiger zu agieren. Ein Umzug in eine teurere Wohnung wird verschoben, die erwachsene Tochter zieht noch nicht in eine eigene Wohnung, Paare ziehen eher zusammen und auch die Studierenden müssen den Gürtel enger schnallen. Neubauten werden aufgrund der höheren Preise wohl am stärksten betroffen sein. Umzüge an zentralere Lagen werden seltener, was in den Zentren allenfalls zu einer vorübergehenden Entspannung der Lage beitragen kann. Die fehlende Zuwanderung aus dem Ausland wird die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich schwächen. Letzteres wird zumindest kurzfristig und teilweise durch Verzögerungen im Mietwohnungsbau kompensiert. Der Mietwohnungsmarkt in vielen Regionen ist zudem durch «Vorerkrankungen» geschwächt: Die bereits heute beträchtlichen Leerstände erhöhen den Druck auf die Angebotsmieten zusätzlich. Leerstände werden an peripheren Lagen mit teils schon heute beträchtlichen Leerständen nochmals deutlich steigen.

Man geht ja davon aus, dass weniger Büroflächen nachgefragt werden, da die Leute vermehrt von zuhause aus arbeiten.
Im Vergleich zum Wohnungsmarkt dürften die kommerziellen Immobilienmärkte deutlich stärker von der Corona-Krise betroffen sein. So wird der Büroflächenmarkt vor dem Hintergrund der Rezessions-Tendenzen zunächst stillstehen und die Nachfrager werden abwarten. In den klassischen Büromarktbranchen dürften die Auswirkungen vergleichsweise gering sein, da viele Firmen vorübergehend auf Home Office umgestellt haben, oder ihre Belegschaft alternierend arbeiten lassen. Schwierig ist die Situation für Flächen, die von Verwaltungsabteilungen von Firmen aus Branchen belegt sind, die auf Grund der Pandemie ihr Geschäft schliessen mussten (Gastgewerbe, Beherbergung, usw.). Geht eine Firma Konkurs, so folgen Abschreibungen und Leerstand. Konkurse infolge der Corona-Krise reduzieren die bestehende Büroflächennachfrage und erhöhen die Leerstände. Firmenneugründungen sowie Expansionspläne dürften zudem häufig zeitlich nach hinten verschoben werden, was die Zusatznachfrage vorübergehend deutlich drückt. Bei den klassischen Büromarktbranchen stellt sich die Frage, ob die aktuelle Arbeitsorganisation nicht allenfalls – zumindest teilweise – von Dauer ist. Es ist gut möglich, dass gewisse Firmen bezüglich Home Office «auf den Geschmack» gekommen sind, und auch längerfristig auf Home Office setzen werden. Damit könnten auch gewisse Anpassungen in den Standortpräferenzen für klassische Bürolagen einher gehen, wobei das Kriterium Erreichbarkeit etwas an Bedeutung verlieren könnte. Letztlich würde dies die langfristige Nachfrage nach Büroflächen reduzieren. Demgegenüber würde sich ein erhöhtes Bedürfnis nach mehr Distanz am Arbeitsplatz wiederum positiv auf die Flächennachfrage auswirken.

Der stationäre Detailhandel wurde von der Corona-Pandemie hart getrofffen. Welche Auswirkungen erwarten Sie bei den Verkaufsflächen?
Besonders schwierig ist die Situation für die schon länger unter Druck stehenden Innenstädte der Mittel- und Kleinzentren. In der Gastro- und Beherbergungslandschaft ist eine Flurbereinigung wohl unausweichlich. Grössere Betriebe oder Ketten mit höheren Reserven haben eine höhere Überlebenswahrscheinlichkeit. Dies könnte in der kurzen Frist zu einer Veränderung des Ladenmixes bzw. zu einer Verringerung der Breite des Angebots führen. In der mittleren Frist dürfte die Breite des Angebots aufgrund sinkender Mieten wieder zunehmen. Auch an guten Lagen könnten dann Gastrobetriebe, kleine Läden mit Nischenprodukten und Pop-up- Stores vermehrt wieder Opportunitäten vorfinden, was sich insgesamt positiv auf die Vielfalt auswirken dürfte.

Man muss davon ausgehen, dass die Corona-Pandemie uns noch längere Zeit beschäftigen wird. Lassen sich schon langfristige Auswirkungen ableiten?
Basierend auf der Annahme, dass sich der Trend zum Home Office fortsetzt, könnte der Faktor Wohnqualität auf Kosten der Zentralität in Zukunft eine höhere Gewichtung erfahren. In der Folge wären Verschiebungen in den offenbarten Lagepräferenzen zu erwarten, was mit vermehrten Umzügen – ob zur Miete oder im Eigentum – an dezentralere Standorte einhergehen würde. Dadurch wäre eine erhöhte Nachfrage sowohl nach Wohneigentum wie auch nach Mietwohnungen an eher peripheren Standorten zu erwarten. Infolgedessen sind Anpassungen im Mobilitätsverhalten möglich. Zum einen ist es möglich, dass die Gesellschaft insgesamt weniger Mobilität nachfragt. Zum anderen wären gewisse Verschiebungen zwischen den Verkehrsträgern wahrscheinlich. Dabei ist davon auszugehen, dass auf kurzen Strecken vermehrt auf das Fahrrad zurückgegriffen oder eine Strecke zu Fuss zurückgelegt wird. Auf längeren Strecken könnte derweil der motorisierte Individualverkehr (MIV) auf Kosten des öffentlichen Verkehrs an Bedeutung gewinnen.

Kommt es also nun bei den längeren Strecken zur Renaissance des Autofahrens?
Es sind zwei Faktoren zu beachten: Auf der einen Seite wirken sich verändernde Lagepräferenzen auf das Mobilitätsverhalten aus, was gemäss dem in der Schweiz beobachtbaren und räumlich stark unterschiedlichen Modalsplit den MIV begünstigt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass neben dem Wohnort auch anderen Faktoren die Präferenz für einen bestimmten Verkehrsträger beeinflussen. Auf der anderen Seite hat der öffentliche Verkehr aufgrund der Krise stark an Vertrauen eingebüsst bzw. die empfundene Sicherheit wird deutlich tiefer wahrgenommen. Das Privatauto oder allgemein der MIV vermittelt dabei als mobiler Schutzraum diese Sicherheit, die ein Massenverkehrsmittel per Definition nicht bieten kann. Solche Verhaltensanpassungen dürften aber deutlich von der Stärke der Krise und der zeitlichen Länge der Betroffenheit abhängen. Unabhängig von den Verschiebungen zwischen den Verkehrsträgern tragen Home Office, Videokonferenzen und allgemein die Auswirkungen des digitalen Arbeitens dazu bei, dass insgesamt weniger Mobilität nachgefragt wird. Flexible Arbeitszeiten bzw. versetzte Geschäfts- und Bürozeiten wie auch veränderte Unterrichtszeiten machen es darüber hinaus möglich, die Verkehrsspitzen zu glätten, was insgesamt die notwendigen Kapazitäten reduziert.

Interview: Remo Daguati
Geschäftsführer HEV Kanton St.Gallen