• Gericht darf ortsüblichen Mietzins schätzen

Gericht darf ortsüblichen Mietzins schätzen

25.08.2022 lic. iur. Cyril Zumbühl, Leiter Rechtsdienst, HEV Verwaltungs AG

Ein Ehepaar mietete im Welschland eine Vierzimmerwohnung für 2280 Franken im Monat. Nachdem die Mieter erfahren hatten, dass der Vormieter lediglich 1562 Franken zahlte, fochten sie den vereinbarten Mietzins bei der zuständigen Mieterschlichtungsstelle als missbräuchlich an und verlangten eine Herabsetzung des Anfangsmietzinses auf 1467 Franken.

Da keine Einigung erzielt wurde, hat die Schlichtungsstelle den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreitet, der von den Mietern abgelehnt und ans Gericht weitergezogen wurde. Das erstinstanzliche Gericht legte den Mietzins nach Durchführung eines Augenscheins auf 1800 Franken fest, unter Berücksichtigung der privilegierten Lage der Liegenschaft. Die Mieter waren mit dem Urteil nicht einverstanden und zogen den Fall vor Kantonsgericht, welches den Entscheid des erstinstanzlichen Gerichts bestätigte. Das Bundesgericht wies die dagegen erhobene Beschwerde der Mieter ebenfalls ab.

Zulässiger Anfangsmietzins wird festgelegt
Dass Bundesgericht begründete seinen Entscheid damit, dass der Mietzins einer Altbauwohnung grundsätzlich nicht missbräuchlich ist, wenn er ortsund quartierüblich ist. Das ist anhand von mindestens fünf Vergleichsobjekten oder offizieller Statistiken zu prüfen. Ein Mietzins wird als missbräuchlich vermutet, wenn er deutlich über 10 Prozent über dem vom Vormieter bezahlten Betrag liegt und sich dies nicht durch eine Entwicklung des Referenzzinssatzes oder der Teuerung erklären lässt. Vorliegend handelte es sich um einen missbräuchlichen Mietzins, da die Erhöhung von 46% eine massive Erhöhung darstellte. In diesem Fall war es dem Vermieter nicht gelungen, die Vermutung der Missbräuchlichkeit umzustossen. Daher war es Sache des Richters, den zulässigen Anfangsmietzins festzulegen.

Präzisierung der Rechtsprechung
In früheren Urteilen hat das Bundesgericht festgehalten, dass es bundesrechtskonform ist, auf den Mietzins des Vormieters abzustellen, wenn Beweismittel der Parteien fehlen. In diesem Urteil hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung insofern präzisiert, dass der Bezug auf den Vormietzins nicht zwangsläufig der Fall sein muss. Auf den Vormietermietzins ist abzustellen, wenn überhaupt keine anderen Beweismittel vorliegen. Legt der Vermieter kantonale oder kommunale Statistiken vor, kann der Richter diesen bei der Festlegung des Mietzinses Rechnung tragen, selbst wenn sie nicht ausreichend differenziert sind. Die Vorinstanz hat in diesem Fall auf Statistiken des Bundesamtes für Statistik abgestellt, die für die Bestimmung des orts- und quartierüblichen Mietzinses nicht ausreichend detailliert sind. Das Bundesgericht bestätigte, dass das Kantonsgericht die aus diesen Statistiken resultierenden Werte anhand der konkreten Merkmale der Wohnung (Zustand und Lage), des vom Vormieter bezahlten Mietzinses und aufgrund seiner Kenntnisse des lokalen Mietmarktes und seiner Erfahrungen gewichten durfte. Das Bundesgericht hat daher den von der Vorinstanz durch Schätzung festgelegten Mietzins von 1800 Franken bestätigt und die Klage der Mieter abgewiesen (BGE 4A_554/2021 vom 2.5.2022).