• Referenzzinssatz unverändert

Referenzzinssatz unverändert

15.06.2020

Praktisches Tool: HEV Mietzinsrechner - Der am 2. Juni 2020 publizierte mietrechtliche Referenzzinssatz bleibt erwartungsgemäss unverändert bei 1.25%. Damit ergibt sich zurzeit kein Anpassungsbedarf bei den Mieten.

Der Referenzzinssatz basiert auf der vierteljährlichen Erhebung des durchschnittlichen Hypothekarzinssatzes im Hypothekenbestand der Schweizer Banken durch die Schweizerische Nationalbank. Das Bundesamt für Wohnungswesen rundet diesen Wert jeweils auf Viertelprozent und publiziert ihn als Referenzzinssatz für die Mieten. Nachdem dieser Referenzzinssatz bei seiner letzten Publikation anfangs März 2020 auf ein neues Allzeittief gesunken war, blieb er nun bei der aktuellen Publikation auf diesem Stand von 1.25%.

Kein neuer Handlungsbedarf bei den Mieten
Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1.25% basiert, besteht kein aktueller Handlungsbedarf. Wo der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz beruht, gilt es, eine Überprüfung aufgrund der Kostensituation vorzunehmen: Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) geltend machen. Dies gilt auch für die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder umfassenden Überholungen.

Rendite sowie Orts- und Quartierüblichkeit als Schranken
Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz nur, wenn aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt der Vermieter aus diesem Grund ein Senkungsbegehren seines Mieters ab, so hat er in einem allfälligen Verfahren die Zulässigkeit seines Ertrags zu beweisen. Gleiches gilt, wenn sich der Vermieter – insbesondere bei Altliegenschaften – darauf beruft, dass der Mietzins dem orts- oder quartierüblichen Niveau entspricht.

HEV-Mietzinsrechner verwenden Mit dem HEV-Mietzinsrechner lassen sich Mietzinsanpassungen im laufenden unbefristeten Mietverhältnis berechnen und zwar aufgrund der Veränderung folgender Kostenfaktoren:

  • hypothekarischer Referenzzinssatz
  • Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals (= 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise)
  • allgemeine Kostensteigerungen (Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung)

Im Tool nicht berechnen lassen sich Mietzinserhöhungen aufgrund umfassender Sanierungen bzw. wertvermehrender Investitionen. Diese können selbstverständlich sowohl im Rahmen einer Mietzinserhöhung als auch im Rahmen einer Mietzinssenkung zusätzlich geltend gemacht werden, sofern solche Massnahmen durchgeführt worden sind und die entsprechenden Abrechnungen (Kostenvoranschläge sind nicht ausreichend) vorliegen. Beachten Sie zudem die weiteren Hinweise zum Mietzinsrechner, welche die Möglichkeiten des nützlichen Tools im Detail beschreiben.

www.hev-schweiz.ch/nc/vermieten/mietverhaeltnis/mietzinsrechner/