• Schlüsselverlust: Mieter muss nicht gesamtes Schliesssystem zahlen

Schlüsselverlust: Mieter muss nicht gesamtes Schliesssystem zahlen

18.10.2022

Schlossänderungskosten, Bodenbelags- und Malerarbeiten. Ein Mieter übergab ein Büro mit farbigen Wänden, fehlenden Schlüsseln und abgenützten Parkettböden. Der Fall landete beim Obergericht.

Der Mieter eines Büros in Zürich kündigte am 29.9.2019 das Mietverhältnis «auf den nächstmöglichen Zeitpunkt» und schlug gleichzeitig einen Nachmieter vor. Da der Mietzins von Fr. 5267.00 pro Quartal im Voraus zahlbar war, überwies der Mieter anfangs Oktober 2019 den Mietzins bis Ende Dezember 2019. Am 14.10.2019 meldete sich ein Nachfolgemieter für eine Anwaltskanzlei beim Vermieter, worauf am 9.11.2019 mit Mietbeginn per 1.12.2019 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde. Anfang Dezember 2019 wurden die Büroräumlichkeiten abgenommen. Dabei wurde festgestellt, dass zwei von zehn Schlüsseln fehlten, drei ohne Bewilligung grün gestrichene Wände vorlagen und die Parkettböden eine übermässige Abnützung aufzeigten. Anfangs April 2020 stellte der Vermieter dem Mieter die Schlussabrechnung zu. Darin enthalten waren die Kosten für den Ersatz der gesamten Schliessanlage der Liegenschaft, die Malerarbeiten und Aufwendungen für die Bodenlegarbeiten im Umfang von Fr. 10 928.20. Nach Verrechnung des zu viel bezahlten Dezember-Mietzinses von Fr. 1755.60 ergab die Forderung schliesslich einen Betrag von Fr. 9172.60. Nach gescheiterter Schlichtungsverhandlung hatte zuerst das Mietgericht zu entscheiden und danach abschliessend das Obergericht Zürich (Urteil PD210001 vom 16.2.2021).

Umstrittene Kosten für Schliessanlage
Zuerst nahm das Gericht zu den Schlossänderungskosten Stellung. Der Vermieter hat dem Mieter wegen dem Schlüsselverlust von zwei Schlüsseln den gesamten Betrag für die Änderung des gesamten Schliesssystems des Hauses im Umfang von Fr. 5700.00 in Rechnung gestellt. Die Altersentwertung wurde dabei berücksichtigt und vom Mieter nicht bestritten. Ersetzt wurden sämtliche acht Zylinder mit 221 Schlüsseln. Das Gericht befand, es wäre zur Behebung des Sicherheitsrisikos ausreichend gewesen, lediglich die Schlüssel und Schlosszylinder zum Mietobjekt selber zu ersetzen und nicht auch die übrigen Zylinder zu den Allgemeinräumlichkeiten der Liegenschaft und aller 221 Schlüssel. Das Gericht setzte die gesamten 221 Schlüssel und acht Zylinder ins Verhältnis zum betreffenden Mietobjekt mit einem Zylinder und 10 Schlüsseln und kam zum Schluss, dass dies lediglich einem Verhältnis von 4.8% entspricht. Bei Gesamtkosten von Fr. 5700.00 entspricht dies einem Anteil von Fr. 273.60. Diese Kosten wurden dem Vermieter als Schadenersatz zugesprochen.

Boden und Wände
Im Zusammenhang mit der Instandstellung des Parketts lag lediglich eine Offerte im Betrag von Fr. 3013.40 vor, wobei die Arbeiten nicht ausgeführt wurden. Das Gericht erwog, dass wenn der Vermieter die Erneuerung nicht vornehme bzw. die Reparatur nicht unverzüglich ausführen lasse, er nur die Kosten für den Minderwert aus übermässiger Abnützung in Rechnung stellen könne. Das Obergericht bestätigte auch hier das Urteil der Vorinstanz, welche in analoger Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR den Minder- wert infolge übermässiger Abnutzung auf pauschal Fr. 1000.00 festlegte. Schliesslich waren noch die Malerarbeiten zu beurteilen. Der Vermieter stellte dem Mieter Fr. 732.35 in Rechnung für sämtliche Malerarbeiten. Das Gericht kam zum Schluss, dass lediglich ein Betrag von Fr. 323.10 in Rechnung gestellt werden könne, da diese Kosten für den Isolieranstrich aufgewendet wurden und die weisse Dispersionsfarbe (die abgeschrieben war) ohnehin hätte angebracht werden müssen.