• Wann sind Nebenkosten geschuldet?

Wann sind Nebenkosten geschuldet?

15.09.2020

Ein Mieter klagte gegen einen Vermieter, da er der Ansicht war, die im Mietvertrag in den beigehefteten «Vertragsbestimmungen» enthaltenen Nebenkosten seien nicht geschuldet, weil diese nach Art. 257a Abs. 2 OR nicht besonders vereinbart wurden.

Das Bundesgericht bestätigte im Urteil seine Praxis, wonach sich aus dem Mietvertrag klar und deutlich ergeben müsse, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind und dass der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz (oder AGB) für eine rechtsgenügende Vereinbarung von Nebenkosten grundsätzlich nicht ausreiche. Selbst ein Verweis auf eine konkrete Ziffer des Vertragszusatzes genüge den Anforderungen für eine gültige Nebenkostenvereinbarung nicht. Dabei wurde im Mietvertrag nicht bloss allgemein auf die Vertragsbestimmungen hingewiesen, sondern auf die spezifische Ziffer in den Vertragsbestimmungen. Trotz dieses klaren Verweises kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die zusätzlich anfallenden Nebenkosten mit der Formulierung «alle übrigen Nebenkosten (nach Abrechnung gem. Ziff. 3 Vertragsbestimmungen) » nicht klar und bestimmt ausgeschieden worden seien. Ebenfalls bestätigte das Bundesgericht, dass eine langjährig geübte Praxis der Parteien, jahrelang vorbehaltlos Nebenkosten bezahlt zu haben, nicht ausreiche. Auch mehr als zehn Jahre lang bezahlte Nebenkosten könne eine ungültige Nebenkostenabrede nicht heilen. In diesen Fällen stehe dem Mieter die Möglichkeit offen, zu Unrecht bezahlte Nebenkosten im Rahmen der geltenden Verjährung (vgl. Art. 67 und 128 OR) zurückzufordern.

Dem Vermieter steht jedoch der Beweis offen, dass der Mieter die im standardisierten Vertragszusatz aufgeführten Nebenkosten vor Vertragsunterzeichnung tatsächlich zur Kenntnis genommen habe und auf die auf der zweiten Seite der Vertragsbestimmungen aufgeführten Nebenkosten hingewiesen worden sei. Nur in diesem Fall könne von einem «natürlichen Konsens» und damit von einer gültigen Nebenkostenvereinbarung ausgegangen werden.

Der Mieter hat im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt, den Vertrag gelesen zu haben und auf die auf der zweiten Seite der Vertragsbestimmungen vermerkten Nebenkosten hingewiesen worden zu sein. Daraus schloss das Bundesgericht auf einen tatsächlichen Willen der Parteien und damit auf eine gültige Nebenkostenvereinbarung. Bei der Auslegung des Mietvertrages in Bezug auf die Nebenkosten geht der tatsächliche Parteiwille der objektiven Auslegung des Mietvertrages vor. Aus diesem Grund wurde die konkrete Nebenkostenabrede geschützt (vgl. BGE 4A_149/2019 vom 9. September 2019).

In der Praxis wird es regelmässig zu Beweisschwierigkeiten kommen, da sich Mieter nach seit langer Zeit abgeschlossenen Mietverträgen entweder nicht mehr an die damaligen Vereinbarungen und Besprechungen erinnern können oder wollen. In diesen Fällen trägt der Vermieter die Beweislast und damit das Risiko der Beweislosigkeit. Aus diesem Grund ist es den Vermietern zu empfehlen, Nebenkosten jeweils im Hauptvertrag zu vereinbaren und diese so detailliert auszugestalten, dass im Nachhinein kein Raum für Diskussionen entstehen kann, ob die vereinbarten Nebenkosten resp. Saldi aus Nebenkostenabrechnungen geschuldet sind oder nicht.